En el mundo de los influencers inmobiliarios abundan los espejismos financieros. Muchos presumen de rentabilidades de doble dígito usando lo que se conoce como "rentabilidad bruta bruta", una métrica engañosa que divide el alquiler anual únicamente entre el precio de venta del piso, ignorando deliberadamente los 10.000 o 15.000 euros extra de impuestos, notaría y reformas.
Para no hacerte "trampas al solitario", tu primer filtro debe ser la verdadera Rentabilidad Bruta, que sí incluye todos los gastos totales de adquisición en el divisor.
El segundo paso es calcular la Rentabilidad Neta, restando a los ingresos los gastos fijos anuales como la comunidad, el IBI, los seguros y el mantenimiento.
Pero la métrica reina que obsesiona a los expertos es el ROCE (Retorno sobre el Capital Empleado). Este cálculo resta la cuota hipotecaria y los gastos a tus ingresos de alquiler, y divide ese beneficio limpio exclusivamente entre el dinero en efectivo que salió de tu bolsillo (la entrada más impuestos).
Un ROCE superior al 8% o 10% te garantiza que estás exprimiendo al máximo tu capital gracias al apalancamiento. Para profundizar, consulta nuestra guía completa de rentabilidad.
