Lograr adquirir tu primer piso de inversión es un paso vital, pero el verdadero desafío llega cuando intentas escalar tu patrimonio para poseer 10, 20 o 30 propiedades financiadas.
El gran muro contra el que chocan la inmensa mayoría de los pequeños inversores es el límite de riesgo que imponen los bancos. Para conseguir que las entidades financieras te sigan abriendo el grifo del crédito operación tras operación, debes vigilar con una precisión quirúrgica tu "tasa de esfuerzo" o ratio de endeudamiento.
A ojos de riesgos, la suma de todas las cuotas de tus deudas jamás debería sobrepasar el umbral del 35% al 40% de tus ingresos netos consolidados.
El secreto maestro de los grandes patrimonialistas para controlar este ratio es financiar los inmuebles siempre al plazo más largo que permita el banco (comúnmente 30 años). Aunque es cierto que a la larga pagarás un mayor volumen total de intereses, la reducción drástica de la cuota mensual hace que tu nivel de endeudamiento se mantenga bajo.
Adicionalmente, el inversor avanzado nunca se limita a trabajar con la sucursal de su barrio; diversifica su riesgo operando con un "pool bancario" de cuatro o cinco entidades diferentes, documentando cada operación con el rigor y la limpieza contable de un director financiero.
