La fiscalidad de un alquiler no se calcula aplicando un porcentaje directo sobre las rentas cobradas. En el IRPF se parte de los ingresos íntegros, se restan los gastos fiscalmente deducibles y, cuando se cumplen los requisitos, se aplica la reducción que corresponda sobre el rendimiento neto positivo.
Esta guía está revisada el 13 de octubre de 2026 y se centra en una persona física residente fiscal en España que alquila una vivienda de forma estable. Los territorios forales, los alquileres turísticos, los locales, las sociedades y los no residentes tienen reglas diferentes. Es contenido educativo y no sustituye la revisión de un asesor fiscal.
Mapa rápido de impuestos en una vivienda alquilada
La operación puede generar obligaciones distintas en cada etapa:
- Compra: una vivienda usada suele estar sujeta al ITP de la comunidad autónoma; una vivienda nueva puede tributar por IVA y AJD. El tipo y las bonificaciones dependen del territorio y del comprador.
- Propiedad: pueden existir IBI, tasas municipales, comunidad, seguros y otros costes de mantenimiento.
- Alquiler: el rendimiento se declara en IRPF como capital inmobiliario cuando no constituye una actividad económica.
- Venta: puede surgir una ganancia o pérdida patrimonial y, según el caso, plusvalía municipal.
No conviene mezclar estas capas. El ITP pagado al comprar no se descuenta como un gasto anual del alquiler; forma parte del valor de adquisición que interviene, entre otros cálculos, en la amortización y en una futura transmisión.
Cómo se calcula el rendimiento del alquiler en IRPF
La estructura general es:
Ingresos íntegros - gastos deducibles = rendimiento neto
Rendimiento neto positivo - reducción aplicable = rendimiento neto reducido
Los ingresos íntegros incluyen las cantidades que debe satisfacer el inquilino por el uso del inmueble. Si el contrato repercute determinados gastos al arrendatario, su tratamiento debe revisarse junto con los pagos recibidos y la documentación del contrato.
Gastos deducibles: qué revisar y cómo acreditarlo
Un gasto no es deducible solo por estar relacionado de forma general con la vivienda. Debe encajar en una categoría admitida, corresponder al periodo alquilado, estar vinculado a la obtención de ingresos y poder justificarse.
Entre los gastos que pueden resultar deducibles se encuentran:
- intereses y otros gastos de financiación asociados a la adquisición o mejora;
- reparación y conservación necesarias para mantener el uso de la vivienda;
- IBI, tasas y determinados recargos no sancionadores;
- comunidad de propietarios, administración, defensa jurídica y formalización del alquiler;
- seguros relacionados con el inmueble;
- suministros pagados por el propietario cuando le correspondan;
- saldos de dudoso cobro si se cumplen las condiciones fiscales;
- amortización fiscal del inmueble y de otros bienes cedidos con él.
El capital devuelto de la hipoteca no es un gasto deducible. Tampoco lo son las multas, sanciones ni los gastos que correspondan al uso privado del propietario.
Límite de intereses, financiación y reparaciones
La suma de intereses y demás gastos de financiación junto con los gastos de reparación y conservación tiene como límite, para cada inmueble, los ingresos íntegros obtenidos. El exceso puede trasladarse a los cuatro años siguientes respetando el mismo límite. La Agencia Tributaria explica este cálculo por inmueble, no como una bolsa genérica para toda la cartera.
Reparación y mejora no significan lo mismo
Reparar una instalación deteriorada o sustituir elementos para mantener la vivienda en condiciones de uso puede considerarse conservación. Una obra que aumenta la capacidad, habitabilidad o vida útil del inmueble puede ser una mejora.
La diferencia afecta al momento de deducción. La reparación puede entrar como gasto del periodo dentro de sus límites; la mejora se incorpora al valor del inmueble y se recupera gradualmente mediante amortización. La descripción de la factura debe permitir entender el trabajo realizado. Expresiones genéricas como “obra vivienda” dificultan defender el tratamiento aplicado.
Amortización del inmueble: base, porcentaje y límites
La amortización refleja el desgaste fiscal del edificio. Para inmuebles, la Agencia Tributaria considera efectiva la amortización que no exceda del 3 % anual sobre el mayor de estos valores, excluido siempre el valor del suelo:
- el coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la compra;
- el valor catastral de la construcción.
Si el recibo del IBI separa suelo y construcción, esa proporción puede utilizarse para excluir el suelo del coste de adquisición. El cálculo debe prorratearse por los días en que el inmueble ha estado alquilado y la amortización acumulada no puede superar el valor amortizable.
Ejemplo hipotético de amortización
Una vivienda costó 180.000 euros incluyendo gastos de compra. Según la proporción catastral, el 75 % corresponde a construcción y el 25 % a suelo. La base ligada al coste sería 135.000 euros. Si el valor catastral de construcción fuese 92.000 euros, se utilizaría 135.000 por ser el mayor. El 3 % anual sería 4.050 euros antes de prorratear por días alquilados.
Las cifras son hipotéticas y sirven para mostrar el método. Una herencia, donación, adquisición parcial o cambio de uso requiere revisar cómo se determina el coste y el periodo amortizable.
Reducciones por alquiler de vivienda: dependen del contrato
La reducción se aplica al rendimiento neto positivo declarado por un alquiler que cumple los requisitos de vivienda habitual. No convierte todos los alquileres en exentos y no se aplica igual a contratos turísticos, de temporada o a otros usos.
Para contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, la normativa contempla una reducción general del 50 % y porcentajes superiores en determinados supuestos, como algunas actuaciones en zonas de mercado residencial tensionado, alquiler a jóvenes o rehabilitación reciente. Los contratos anteriores pueden conservar el régimen transitorio que les corresponda.
La fecha del contrato, el destino efectivo, la zona, la edad del inquilino, la rebaja de renta y las obras realizadas cambian el resultado. Antes de aplicar un 60 %, 70 % o 90 %, comprueba cada requisito en la guía vigente de la Agencia Tributaria y conserva los documentos que lo acreditan.
Periodos vacíos, impagos y gastos compartidos
Los gastos anuales deben distribuirse según los días en que la vivienda ha generado rentas y el uso que haya tenido. Los periodos a disposición del propietario pueden generar imputación de renta inmobiliaria y no admiten automáticamente los mismos gastos que el periodo alquilado.
Un impago no desaparece del cálculo por decisión unilateral. Los saldos de dudoso cobro solo son deducibles cuando se cumplen las condiciones reglamentarias y se acredita la reclamación o la situación del deudor. Conserva contrato, recibos, comunicaciones y actuaciones de cobro.
¿El alquiler de vivienda lleva IVA?
El alquiler de una vivienda destinada exclusivamente a residencia suele estar exento de IVA. La exención puede cambiar cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera, se alquila para otros usos o se incluyen espacios y servicios con tratamiento distinto.
Un alquiler turístico, una vivienda con limpieza periódica y recepción, un local o el alojamiento de empleados mediante determinados contratos no deben copiar el tratamiento de un alquiler residencial ordinario sin revisar el caso.
Ejemplo completo de rendimiento neto
Supongamos una vivienda alquilada todo el año con estos datos hipotéticos:
- rentas cobradas: 12.000 euros;
- IBI, comunidad, seguro y administración: 1.800 euros;
- intereses y reparaciones deducibles dentro del límite: 1.200 euros;
- amortización fiscal calculada: 2.000 euros.
El rendimiento neto antes de reducción sería:
12.000 - 1.800 - 1.200 - 2.000 = 7.000 euros
Sobre esos 7.000 euros se estudiaría la reducción correspondiente si el contrato y el destino cumplen los requisitos. El ejemplo no calcula la cuota final porque esta depende del resto de rentas, circunstancias personales y escala aplicable del contribuyente.
Documentación que conviene conservar
- Contrato, anexos, inventario y justificantes de fianza.
- Extractos o recibos que acrediten cada renta cobrada.
- Escritura, liquidación de impuestos y gastos de adquisición.
- Recibo catastral con separación entre suelo y construcción.
- Cuadro de amortización del préstamo y certificados bancarios.
- Facturas completas de reparaciones, mejoras, seguros y profesionales.
- Recibos de IBI, comunidad, tasas y suministros.
- Pruebas de los requisitos usados para cualquier reducción.
Cómo integrar los impuestos en la rentabilidad
La fiscalidad no debe utilizarse para hacer atractiva una operación que no funciona antes de impuestos. Calcula primero ingresos, vacancia, gastos operativos, financiación, reservas y flujo de caja. Después estima el efecto fiscal con hipótesis explícitas.
Nuestra guía para calcular la rentabilidad inmobiliaria separa rentabilidad bruta, rendimiento operativo y flujo de caja para evitar contar como beneficio la amortización de deuda o ignorar gastos recurrentes.
Preguntas frecuentes sobre fiscalidad del alquiler
¿Puedo deducir toda la cuota de la hipoteca?
No. La devolución del principal no es gasto deducible. Deben separarse intereses y gastos de financiación del capital amortizado.
¿Una reforma se deduce entera el año de pago?
Depende de si fiscalmente es reparación o mejora. Las mejoras se incorporan al valor y se recuperan mediante amortización; una reparación puede deducirse dentro de los límites aplicables.
¿Siempre se aplica una reducción del 50 %?
No. Deben revisarse fecha, destino y requisitos del contrato. Hay regímenes transitorios y porcentajes incrementados que exigen condiciones concretas.
¿Puedo deducir gastos cuando la vivienda está vacía?
No todos. Hay que prorratear gastos y revisar el tratamiento del periodo a disposición del propietario, que puede generar imputación de renta.
¿El alquiler turístico tiene el mismo tratamiento?
No necesariamente. El destino, la duración, los servicios prestados, la normativa autonómica y el IVA pueden cambiar el cálculo y las obligaciones.
